一般人買房子應該都需要貸款, 那房屋貸款是如何計算? 把政府方案排除在外, 銀行那些方案的數字該如何計算?
房貸公式
- 房貸利率定價結構 = 指標利率 + 加碼幅度
每家銀行的公式都跟上述一樣, "指標利率" 通常都是會採用可以 公開查到 / 計算 的資訊, "加碼幅度" 就是銀行要賺的部份.
通常指標利率 I值 都不會差太多, 重點都是要談 "加碼幅度", 但是 指標利率 還是有些該注意的, 主要是 I值 與 T值 的差別.
目前看起來 T值 比 I值 低很多, 但是 加碼幅度 卻是比 I值加的多很多. 不過一般通常會看加總起來, 和前三年的平均值.
- ex: 第一年 1%, 第二年 1.5%, 第三年 2%, 平均值就是 1.5%.
註: 若指標利率要挑選 I值 或 T值, 那 重點就是要看 總利率 和 平均值.
加碼幅度
- 通常就是看個人如何跟銀行洽談, 談完後到清償完成, 都會是加上這個利率. (這個部份也是最重要的部份)
指標利率 (I值 / T值)
指標利率 有分 I值 與 T值. (註: T值目前只有渣打銀行有)
下述摘錄自此篇: 搞懂2數字 少繳冤枉錢
銀行房貸的「指標利率」決定了各銀行房價定價的基準
第一種：集合6~11家銀行1年或2年期的定期儲蓄存款機動利率平均數做為指標利率，目前房貸戶最多的土地銀行、合作金庫銀行採取此種指標利率。
第二種：集合6~11家銀行的1年至3年期定期儲蓄存款固定利率平均數為指標利率，房貸龍頭銀行 - 台灣銀行和多數的民營銀行採取這種指標利率。
第三種：T值，也就是以90天或180天的TAIBOR（Taipei Interbank Offered Rate，台北金融業拆款定盤利率）平均利率為計算指數，目前僅有渣打和花旗銀行採用T值做為指標利率計算基準。
I值
- 通常 I值 都是以定存利率 或者是 幾家公銀行庫 等等的平均利率來當指標計算. (不過 這個通常問起來都很模糊, 都找不到一個公開的地方可以查詢計算)
T值
- T值 是 三個月期台北金融業拆款定盤利率 (TAIBOR, Taipei Interbank Offered Rate) 90天的平均值為T值指數, 可以於 銀行公會網站 查到.
- 渣打銀行會於 2/20、5/20、8/20、11/20 這四個日期, 去抓銀行公會網站的利率, 來當作 "指標利率".
下述摘錄自: 房屋貸款 - T值指數房貸 - 渣打國際商業銀行
T值指數利率小常識
什麼是「T值指數利率」？
- 是以三個月期台北金融業拆款定盤利率（TAIBOR, Taipei Interbank Offered Rate）90天的平均值為T值指數。台北金融業拆款定盤利率可由銀行公會網站 www.ba.org.tw 查詢。
「T值指數利率」怎麼計算？
- 本行將於2/20、5/20、8/20及11/20分別在本行網站及各分行營業廳公告T值指數利率。您亦可透過存摺內頁補摺等方式得知最新公告T值指數。
什麼是 台北金融業拆款定盤利率 (TAIBOR, Taipei Interbank Offered Rate)?
下述摘錄自: 中華民國銀行公會
台北金融業拆款定盤利率（Taipei Interbank Offered Rate；以下簡稱TAIBOR），係依指定報價銀行所報價之各期別利率，經刪除各期別最高及最低各佔總報價銀行家數1/4之報價利率後，取中間佔總報價銀行家數2/4報價利率之簡單平均值，計算得出各期別之定盤利率（fixing rate）。
TAIBOR之指定報價銀行包括中央銀行所遴選之公開市場操作一般指定交易商，及經本中心遴選通過，並報請中央銀行同意之金融機構。
TAIBOR之指定報價銀行所報價之利率，係各指定報價銀行以無擔保方式且在合理的拆款金額下，可自金融同業間拆借資金之利率。
TAIBOR公布時間為每營業日台北時間上午11點30分整，經公布後若發現資料有誤時，指定報價銀行及計算代理機構應於台北時間12點30分前完成更正手續，並在台北時間12點30分整重新計算並公布更正後之TAIBOR資料。