近期看不少人在投資日本的房地產，這篇文章分享的內容感覺蠻值得參考看看的~
- 註：我個人沒有投資這個，純粹日本人對房子的喜好習慣、高稅金造就就算再便宜都賣不掉的房地產，蠻有趣的~
投資日本房地產的經驗、風險 - 2023
投資國外的任何東西，都要注意貨幣的匯差，可能會有匯損。
一直聽到日幣很便宜，然後常常聽到歷史低點，沒想到低還有更低~~
下述整理自此篇：專訪／日幣直落遊客開心她賠百萬 作家小彤：兩件事吞掉本金
- 日幣跌到0.215，兩間房，等於賠了台幣2百多萬
- 日人喜新厭舊不愛舊宅
- 「我買1300萬日幣，才3年，去年就發現，樓上同一單位、一樣格局大小的掛1200萬出售，這跟台灣房價不斷上漲不同，日本的房子竟然隨著老舊開始貶值」
- 房租單戶每月雖有7萬多日幣，扣掉代管代收打個八折本來也還不錯，但收到不斷下跌的日幣，匯率折損加上房子貶值，等於雙重打擊
- 台灣和日本兩地的房租投報率差很多，日本有5%，而台灣東扣西扣之後，實收差不多1%，因此有很多名人跑去日本買房
- 但沒想到大環境問題影響到 匯率 和 折損
- 日本另一個問題是稅金繁重，網路上有很多物件掛1塊錢賣給你
- 原因是你買下來後，每年要繳3、40萬的稅金，日本人根本不要
- 在台灣買房是資產，在日本買的是負債，日本的稅金是很可怕的
- 一個導遊，站在街上跟大家笑說「這整條街都是我的」，原因就是地點不好，房屋老舊，整條街打包甚至20萬就能買下，但麻煩的是後續整理和稅金問題
- 一番學習後歸納出心法
- 1. 地點：像她買的兩個房子都在東京市區，雖舊，但不缺租客，千萬別買到郊區，不好租又得付出高稅金
- 2. 新屋：能買新的就不買舊的，就是日本人喜新厭舊的習慣，房子只會愈來愈不值錢
- 3. 匯率：用血的教訓換來的匯率貶損
- 但為何要換數千萬台幣到日幣去？因為她還繼續在看新房，屆時會用換來的日幣現金投入，但她新的目標以預售屋為主，現在看到的單價都在1億日幣左右
Hank 大補充：
- 除了稅之外，維護費用也很重
- 日本人很在乎房屋的外觀，所以每年都會收一筆外觀修繕的公積金（不是大樓管理費）
- 日本美觀的市容也是用錢堆積起來的
