央行打房「4大新措施」:房市貸款限制 - 2020

因為現在房市過熱(不動產貸款占總放款比重為35.9%,歷史高點是37.9%),而且「紅單」(註)的效應,於是央行決定出來打房。

  • 註:什麼是「紅單」? - 取自此篇:預售屋紅單是什麼?為何投資客可從中牟利?專家揭背後的交易邏輯
    • 所謂「紅單」,指的是「購屋買賣預約單」,當民眾看完預售屋建案,確定有意願購買後,在與建商或代銷業者準備簽訂買賣合約前,需要先「下訂」,也就是先付出一筆訂金,保留購買房子資格,付完訂金後,就會拿到一張俗稱紅單的預約單,因其顏色通常為紅色或粉紅色,故得「紅單」之名。
    • 近期傳出紅單炒作的情形,指的是有人先向建商或代銷業者付出訂金後,拿到該預售案「紅單」,再將紅單轉讓給欲買房的民眾,藉此賺取建案潛銷期與正式開案時的價差,且因取得紅單僅代表保留購買房子的資格,尚未簽訂正式買賣合約,因此還可以向業者「退訂」取回訂金,等於是「無本生意」
  • 紅單問題 簡單說明:投資客 跟 建商 先買預售案「紅單」,再將紅單轉賣給欲買房的民眾,以賺取價差,若沒有賣掉還可以跟建商退訂取回「訂金」,等同「無本生意」

央行打房「4大新措施」:房市貸款限制

打房的成效還不知道,不過目前有出現兩種聲音,一個是打到要害,另外一個在喊說只打半套,先看看到底做了什麼事情吧~

打房看來都是對銀行「貸款成數」和「寬限期」來做限制,由此可以看出,炒房的都是利用銀行來做槓桿操作~ 而且這次有「溯及既往」2020/12/7(含) 可不「溯及既往」

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定

新法規《中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》於 2020/12/8 實施,細則如下(中央銀行選擇性信用管制措施對照表):

  • 公司法人房貸 第1戶:最高6成,無寬限期
  • 公司法人房貸 第2戶以上:最高5成,無寬限期
  • 自然人房貸 第3戶以上:最高6成,無寬限期
  • 自然人房貸 高價住宅(豪宅):最高6成,無寬限期 (跟之前一樣,維持不變)
  • 構地貸款:最高6.5成,保留1成待動工興建後才可撥貸,檢附具體興建計畫
  • 餘屋貸款:最高5成 (建商會以已經建好、但尚未出售的新成屋進行「餘屋貸款」)

央行政府政策的詳細內容與考量因素可見此篇:快訊 / 央行採取打房「4大新措施」 楊金龍宣布房市貸款限制,下述整理自此篇:

中央銀行總裁楊金龍今(7)日召開臨時記者會,說明央行對於打房4大新措施,並調整不動產貸款針對性審慎措施。

  1. 本日本行常務理事會決議,為促進金融穩定及健全銀行業務,防範銀行信用資源過度流向不動產貸款,爰修正「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」,名稱並修正為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,並自本(109)年12月8日生效:
    1. 新增全國公司法人購置住宅貸款限制:第1戶貸款最高貸款成數為6成;第2戶(含)以上貸款,最高貸款成數為5成,均無寬限期。
    2. 新增全國自然人第3戶(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為6成,無寬限期。
    3. 新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制:應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為6成5,並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸。
    4. 新增餘屋貸款限制:最高貸款成數為5成。
  2. 本次修正主要考量因素如下:
    1. 全球經濟不確定性仍高,主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策之資金外溢效應,銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資。
    2. 銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高,本年10月底銀行不動產貸款占總放款比重為35.9%,接近歷史高點之37.9%
    3. 自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增,部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象;且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。
    4. 本行近期邀請主要銀行座談,進行道德勸說,並派員實地查核,另通函金融機構,持續強化不動產授信風險控管;惟鑒於各金融機構授信規範寬嚴不一,難以達成執行成效;因此,宜訂定一致性規範,以利其遵循。
  3. 本次針對性審慎措施,僅規範高風險貸款戶,並不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件 。金融機構辦理不動產抵押貸款應確實遵循本項貸款規定,本行將加強相關金融業務檢查。
  4. 政府刻正戮力推動「健全房地產市場方案」,本項貸款規定係落實該方案之「信用資源有效配置及合理運用」有關貸款差別授信之要求。本行將與各部會通力合作,努力達成政策目標,俾利房地產市場健全發展。
  5. 未來本行將持續關注房地產市場發展,並檢視本項貸款規定之執行成效,適時妥適調整相關措施,以維持金融穩定。

專家學者認為這次是有打到 囤房族、建商、龐大資金投資房地產的公司法人,會卡住建商的財務槓桿,可見此篇:央行玩真的 張金鶚:打到要害,下述摘錄自此篇:

  • 房產學者張金鶚對於央行這次打房給予肯定,代表是「玩真的」,他認為對囤房族、建商、龐大資金投資房地產的公司法人,有打到要害,接下來,就看財政部、內政部會不會繼續出手了。
  • 不動產開發公會全聯會理事長楊玉全也認為,央行這次措施已經不是「打炒房」,而是「打房」。
  • 政府對於房地產只有兩種政策,「漲就打,跌就拉」
  • 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,降低開發商的土融成數及限縮餘屋貸款,等於卡住建商財務槓桿,無法把庫存當成資產輕鬆融資套出現金,直接衝擊高槓桿操作、以案養案的建商,也將減緩搶地的熱況,並加快去化餘屋,以健全財務狀況

相關網頁

作者: Tsung

對新奇的事物都很有興趣, 喜歡簡單的東西, 過簡單的生活.

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