住在公寓大廈、大樓的，頂樓、樓上漏水等等總是會遇到，如果樓上漏水已經造成自己困擾，但是樓上又不修的話，法律上可以怎麼做呢？
住宅樓上「漏水不修」的法律處理方式
- 蒐證、鑑定、提告(重點：公會鑑定：專業鑑定報告)
- 法條：《民法》第767條 及 《公寓大廈管理條例》
緣由
- 3樓住戶長年飽受主臥室牆壁、天花板滲水之苦，出現大片壁癌，多次向4樓屋主反映未果，提告後歷經鑑定與訴訟，最終法院認定漏水源頭來自4樓浴室，判決4樓屋主必須拆除防水層重做，修至「完全不漏水」狀態。
詳細說明
- 3樓住戶主張漏水來自樓上浴室，但4樓屋主始終否認
- 案件送交專業公會鑑定後，鑑定單位透過含水率檢測、紅外線熱像檢測及積水試驗，確認4樓主浴為滲漏源頭
- 判斷依據：
- 靠近主浴位置的地板含水率，較區域背景值高出13倍以上，水氣明顯由4樓主浴向外擴散
- 4樓主浴外牆更已出現油漆起泡、破裂及壁癌，顯示內部長期滲漏，進一步佐證鑑定結論
- 判決：
- 法官依據《民法》第767條及《公寓大廈管理條例》，認定4樓屋主對專有部分負有修繕義務，漏水已妨害樓下所有權，必須排除侵害
- 判決要求4樓屋主拆除主浴120公分以下防水層，全面重做防水工程，恢復浴室裝修，且須修復至「完全不漏水」狀態
- 注意事項：
- 實務提醒：漏水提告，鑑定報告是勝負關鍵
- 對樓下住戶而言，漏水訴訟必須先做專業鑑定。土木技師公會、建築師公會、營建防水協會均可辦理，費用約數萬至十餘萬元，勝訴後可要求對方負擔
- 法官不會主動調查漏水原因，舉證責任在原告
- 對樓上住戶而言，漏水問題拖延不處理，只會讓賠償代價更大。一旦進入訴訟且鑑定確認源頭，法院可判決全面拆除重做，修繕成本遠高於早期主動處理
上述整理自此篇：樓上漏水死不認帳？法院直接判「拆浴室重做」：修到不漏為止
另外一個案例參考：樓上不修漏水慘了！ 法院判賠41萬還得開門讓人施工
